Il mercato italiano della logistica sta vivendo un periodo di grande dinamicità e attrattività, distinguendosi come uno dei più promettenti a livello europeo. In un contesto in cui molti mercati del continente mostrano segni di stagnazione, l'Italia emerge come un paese che sta attirando sempre più investimenti e attenzione da parte di operatori internazionali. Negli ultimi anni il settore ha registrato una crescita solida: nel 2025 il volume degli investimenti è aumentato del 24% rispetto all’anno precedente, mentre il take-up ha segnato un +8%. Indicatori che non riflettono soltanto un rafforzamento dei fondamentali di mercato, ma soprattutto un’evoluzione nella percezione del Paese, che negli ultimi anni è profondamente cambiata: oggi è riconosciuta come un vero place to be, una destinazione prioritaria nelle strategie di allocazione del capitale. L’interesse è trasversale e coinvolge tutte le tipologie di investitori, dal core al core plus fino al value add, a conferma di un mercato capace di offrire opportunità coerenti con diversi profili di rischio e orizzonti temporali.

L’asset class, inoltre, non si esaurisce più nella logistica tradizionale ma si articola in una pluralità di sotto segmenti –  industrial, light industrial, cross-dock, self storage, IOS e cash&carry – che ampliano lo spettro delle opportunità e intercettano esigenze operative sempre più specializzate. In questo contesto si osserva un ritorno deciso dei net lease investors, orientati a contratti di lungo periodo con conduttori solidi anche su asset meno prime: un approccio che privilegia la tenuta nel tempo e la qualità creditizia del tenant rispetto alla mera attrattività della location e dell’immobile, rafforzando ulteriormente la profondità e la maturità del mercato italiano.

Si registra una crescente attenzione verso cluster territoriali legati a settori ad alto valore aggiunto, dove l’immobile rappresenta un’infrastruttura funzionale a processi produttivi di nicchia. Accanto ai distretti storici emergono nuove concentrazioni legate all’innovazione tecnologica: si tratta di attività che non competono sul costo della manodopera, ma sulla specializzazione e sulla qualità, in un contesto in cui anche il rientro di competenze qualificate sta rafforzando il tessuto industriale nazionale. Realtà di questo tipo necessitano di immobili spesso fortemente customizzati, in passato considerati meno attrattivi perché poco flessibili; oggi, in presenza di un conduttore solido e di un contratto di lungo periodo, tali asset vengono valutati con interesse, esprimendo rendimenti superiori rispetto alla logistica standard, proprio in ragione della loro specificità. Si conferma un elemento distintivo del mercato italiano la presenza di tutte le tipologie di investitori, dalle banche e assicurazioni con profili core, agli investitori core plus e value add, fino ai family office – inclusi operatori stranieri – che guardano con convinzione al comparto industrial & logistics italiano come componente strategica dei propri portafogli. 

Il Paese Italia viene percepito come solido, strutturato, industrialmente competitivo, con fondamentali macroeconomici più equilibrati e un contesto politico ritenuto stabile; il premio per il rischio rispetto alle economie più forti si è ridotto: non si ragiona più su spread di 150–200 basis point, ma su differenziali molto più contenuti, nell’ordine dei 50 basis point.

La centralità della location rimane un principio cardine del settore; tuttavia, in determinati segmenti – in particolare nello storage puro – la leva prezzo assume un peso determinante. Le attività di semplice stoccaggio operano su margini contenuti e non possono sostenere canoni troppo elevati, motivo per cui tendono a orientarsi verso location alternative, purché dotate di elevata accessibilità infrastrutturale: prossimità ai caselli autostradali, collegamenti ferroviari efficienti o vicinanza ai porti risultano spesso più rilevanti della collocazione prime in senso tradizionale. Un operatore attivo nel farmaceutico o nel retail può assorbire livelli di canone più elevati; diversamente, chi gestisce merci a basso valore aggiunto deve ottimizzare i costi immobiliari per preservare la marginalità. 

Un ulteriore elemento strutturale del mercato è rappresentato dall’incidenza degli owner occupiers, che si attesta intorno al 24% del take-up. Le motivazioni sono principalmente due: da un lato, in alcune aree le autorizzazioni risultano più agevoli per un utilizzatore finale rispetto a uno sviluppatore puro; dall’altro, in presenza di location strategiche e canoni elevati, per operatori con solidità finanziaria può risultare  più razionale procedere all’acquisto dell’area e sviluppo piuttosto che sostenere nel tempo un costo locativo significativo.

In sintesi, il mercato italiano della logistica si presenta articolato e maturo, in cui convivono capitali con strategie differenti, asset class eterogenee e modelli operativi in continua evoluzione. La capacità di intercettare esigenze produttive ad alto valore aggiunto, di adattarsi a segmenti specializzati e di attrarre investitori con orizzonti di lungo periodo rappresenta uno dei principali punti di forza del nostro Paese. Permangono, naturalmente, elementi di complessità, ma la direzione appare chiara: l’Italia ha consolidato un posizionamento credibile nel panorama europeo, non più come mercato alternativo, bensì come piattaforma strategica per chi intende investire in modo strutturato nel comparto industrial & logistics.