Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha adottato le certificazioni ESG come uno dei principali indicatori di sostenibilità. Ma esiste un paradosso: un edificio certificato non è necessariamente un edificio efficiente nel tempo. La vera sfida non è ottenere una targa da esporre all'ingresso, bensì garantire che le performance ambientali vengano mantenute e migliorate durante l'intero ciclo di vita dell'asset.

Nel settore immobiliare, sostenibilità ed efficienza energetica non sono più un'opzione, ma una condizione necessaria per preservare valore, attrattività e competitività. Eppure, dietro una convinzione apparentemente condivisa si nasconde una domanda cruciale: quanto conta una certificazione se l'edificio non è in grado di mantenere nel tempo le performance per cui è stato progettato?

La normativa italiana ed europea, dalla Direttiva EPBD agli Attestati di Prestazione Energetica, stabilisce requisiti minimi sempre più stringenti. Parallelamente, certificazioni volontarie come LEED, BREEAM e WELL rappresentano uno standard di eccellenza riconosciuto dal mercato. Tuttavia, entrambe fotografano un momento preciso della vita dell'immobile, mentre la vera sostenibilità si misura nel tempo.

Normative e certificazioni sono, in fondo, una fotografia. La sostenibilità reale assomiglia molto di più a un film: dipende da come l'edificio viene gestito, monitorato e utilizzato negli anni successivi alla sua realizzazione o riqualificazione.

Secondo l'approccio GreenFiT di Savills, il punto di partenza deve essere una valutazione olistica dell'asset: comprendere come consuma energia, individuare le principali fonti di emissione e identificare gli interventi in grado di generare i maggiori benefici ambientali ed economici. Non a caso il settore immobiliare è responsabile di circa il 40% delle emissioni globali di gas serra.

È qui che emerge il tema della sostenibilità "invisibile". Impianti, sistemi di monitoraggio, contabilizzazione dei consumi, Building Management System e strategie di manutenzione incidono spesso più delle soluzioni architettoniche immediatamente percepibili. Un edificio certificato può infatti perdere rapidamente efficienza se non viene monitorato e gestito correttamente.

Anche il ruolo degli occupanti è determinante. Le modifiche agli spazi interni e il modo in cui vengono utilizzati possono aumentare significativamente i consumi energetici e compromettere gli obiettivi di sostenibilità. Per questo stanno assumendo sempre più importanza procedure che integrano gli obiettivi di decarbonizzazione nei processi autorizzativi, prevedendo monitoraggio continuo, misurazione delle performance e condivisione dei dati.

La nuova frontiera è quella degli Intelligent Buildings: sensori IoT, piattaforme digitali e strumenti di analisi in tempo reale consentono agli edifici di adattarsi ai comportamenti degli utenti, ottimizzare i consumi energetici e migliorare comfort e benessere. In questo modello, il dato diventa uno strumento di gestione strategica, non solo di controllo.

In questo scenario, la normativa garantisce la conformità, le certificazioni attestano la qualità, ma sono i dati e la gestione intelligente a determinare il risultato finale. Per il real estate del futuro, la sostenibilità non sarà più una caratteristica acquisita una volta per tutte, bensì una performance da misurare e mantenere ogni giorno.

In Italia stanno emergendo esempi concreti di questa evoluzione. Corso di Porta Nuova 19 a Milano rappresenta un caso significativo di approccio integrato alla sostenibilità. Il progetto dimostra come la sostenibilità non sia il risultato di una singola certificazione, ma l'esito di decisioni coordinate lungo tutto il ciclo di vita dell'asset: dalla strategia di valorizzazione alla progettazione, dalle attività di Project & Construction Management alla gestione degli impianti e al monitoraggio continuo delle prestazioni.

La normativa stabilisce la soglia minima da raggiungere per la conformità. Le certificazioni attestano il livello di qualità e sostenibilità dell'immobile. Gli Smart Buildings verificano quotidianamente che quelle performance vengano realmente mantenute nel tempo.

Per il mercato immobiliare italiano la vera sfida non sarà quindi ottenere una certificazione, ma integrare compliance normativa, certificazione ESG e gestione intelligente dei dati e degli impianti in un unico modello di governo dell'asset.

Per anni il settore ha misurato la sostenibilità attraverso requisiti, certificazioni e rating. In futuro, il vero indicatore di valore sarà la capacità degli edifici di dimostrare, giorno dopo giorno, le proprie performance ambientali ed energetiche. Il passaggio è già iniziato: da una sostenibilità dichiarata a una sostenibilità misurata. E, soprattutto, da una sostenibilità progettata a una sostenibilità realmente gestita.