• Il conflitto commerciale tra Stati Uniti e Cina influenzerà gli scambi commericlai per molti anni, indipendentemente dalla leadership degli Stati Uniti, rafforzando così le opportunità di investimento immobiliare in mercati quali India, Vietnam ed Europa continentale
• Il settore biomedicale, negli ultimi cinque anni (fino al 2019) ha ricevuto 2,5 trilioni di dollari di investimenti; questa cifra è destinata a crescere sulla scia di Covid-19 con potenziali opportunità in nuovi mercati come l'India, la Spagna, l'Australia e l'Austria
• I bassi tassi di interesse sosterranno una buona domanda immobiliare come asset class, con una mancanza di corrispondenza tra gli asset più liquidi e la mancanza di offerta di qualità, mantenendo alta la competizione e bassi i rendimenti

Nonostante il conflitto commerciale in corso tra gli Stati Uniti e la Cina sarà messo in ombra dall'impatto della pandemia di Covid-19, esso ha già accelerato i cambiamenti nei modelli commerciali globali. In particolare, la delocalizzazione della produzione cinese ai margini delle grandi città, ha liberato ampie zone edificabili ad uso commerciale e residenziale, permettendo così ad atre nazioni di beneficiarne. Tra queste, il Vietnam, dove le esportazioni manifatturiere verso gli Stati Uniti sono aumentate di quasi il 36% nel 2019, rendendolo il partner commerciale statunitense in più rapida crescita nel 2019, seguito da India, Malesia, Tailandia e Corea del Sud.

Gli affitti di immobili ad uso industriale nei distretti di Ho Chi Minh City, ad esempio, sono aumentati del 54% fino a giugno 2019, dal momento che la città è diventata un importante mercato manifatturiero. L'India ha anche visto un aumento dell'occupazione industriale, in particolare nel settore automobilistico, con investitori come Blackstone e Brookfield che hanno già investito grandi quantità di capitale nel suo mercato immobiliare. Oltre alle regione dell’Asia-Pacifico, Savills sostiene che nel 2019 anche altri paesi, in particolare Austria, Belgio, Francia e Paesi Bassi, hanno aumentato la loro quota di scambi commerciali, segnalando possibili opportunità di rafforzamento negli investimenti immobiliari in queste località in alcuni settori. 

A lungo termine, le difficoltà commerciali con gli Stati Uniti potrebbero accelerare la formazione di un blocco regionale di libero scambio; un Regional Comprehensive Economic Partnership (RECEP) composto da 16 nazioni dell'Indo-Pacifico, tra cui Cina, Australia, Giappone, Indonesia e Corea del Sud, potrebbe essere firmato già quest' anno creando la più grande area di libero scambio di merci e servizi al mondo. Secondo Savills, questo aumenterà la ricchezza e la stabilità, elementi cruciali per gli investitori immobiliari.

Savills sottolinea inoltre che il real estate associato al biomedicale è destinato ad essere una delle tipologie di investimento in più rapida crescita, in quanto le aziende del settore sembrano aver accelerato il loro sviluppo e a diffondersi in molte aree geografiche. Nonostante i 2,5 trilioni di dollari di investimenti in capitali di rischio, Savills prevede un importante crescita del business biomedicale e di conseguenza della domanda di immobili, che si è concentrata negli ultimi cinque anni su Stati Uniti e Cina, ma i paesi che hanno visto una crescita particolarmente forte nel 2019 includono l'India (+180% YOY), la Spagna (+83% YOY), l'Australia (+79% YOY) e l'Austria (+453% YOY*). Questi paesi potrebbero non essere ancora nel radar degli investitori immobiliari per il biomedicale, sottolinea Savills, ma potenzialmente offrono loro l'opportunità di costruire un portafoglio di investimenti intorno a cluster di innovazione, che comprendono una varietà di asset immobiliari, dagli incubatori di start-up e strutture di Ricerca e Sviluppo agli immobili direzionali.

Mentre i rischi economici e politici vengono accentuati dalla recente pandemia, gli investitori continueranno a investire nel mercato immobiliare, con un disallineamento tra investimenti a basso rischio ed alta liquidità e una bassa disponibilità di stock di qualità, mantendo alta la competizione bassi i rendimenti.

Savills afferma che gli investiori, per mitigare il rischio del loro portafoglio, continueranno ad adottare strategie di diversificazione e di pricing, e nonostante le circostanze eccezionali che hanno caratterizzato il 2020 vedremo molti concentrarsi sul "flight to quality" privilegiando uffici prime e logistica nelle principali città come Parigi, Los Angeles, New York, Sydney e Tokyo. Tuttavia, a lungo termine, le città più piccole e innovative come Barcellona e Stoccolma e le città cinesi in via di sviluppo come Shenzhen e Shanghai diventeranno “armi di difesa” per gli investitori core, così come le opportunità nel multy-family e nel settore immobiliare operativo, poiché le tendenze demografiche in tutto il mondo continueranno a guidare la domanda di tali asset. Secondo Savills, il continuo cambiamento strutturale nel settore del retail, iniziato negli Stati Uniti e nel Regno Unito ma che ora si sta spostando in alcuni mercati dell'Europa continentale e dell'Asia-Pacifico, offre  l'opportunità di acquistare asset retail dove i canoni sono già stati ridimensionati o dove i prezzi sono così bassi che i nuovi proprietari hanno la flessibilità necessaria per riadattarli.

Simon Hope, Head of Global Capital Markets di Savills, commenta: "La pandemia di Covid-19 non ha influito in modo significativo sulle sulle strategie degli investitori; sta però acelerando alcune tendenze che si stanno sviluppando già da anni. Queste includono, la crescente domanda di e-commerce, la fragilità delle reti di distribuzione globali - colpite oggi dalla chiusura delle industrie e influenzate sempre più dai cambiamenti climatici - e il rafforzamento di un nuovo importante blocco commerciale in Asia e in Australasia. Un'attenta selezione e diversificazione degli asset, insieme all’attribuzione del giusto prezzo al rischio a lungo termine, determinerá i vincitori. Le potenziali opportunità che Impacts evidenziain nuove aree geografiche, come India, Vietnam e città europee innovative, nonchè in settori in rapida crescita come quello biomedicale, sono solo alcune delle potenziali scommesse che possono adattarsi a questo profilo".

Paul Tostevin, direttore Savills World Research e co-leader del programma Impacts, aggiunge: "In tempi di avversità, il settore immobiliare è percepito come un rifugio sicuro. Con tassi d'interesse ai minimi storici, rimangono molti capitali da allocare, in particolare da parte di investitori istituzionali che devono guardare all'estero per far fronte ai loro investimenti".

"I cambiamenti strutturali che Impacts identifica offrono delle opportunità: approfittare delle perturbazioni portate dall’ecommerce riadattando il retail, opportunità derivanti dai progressi scientifici e dall'economia attraverso il biomedicale che è in rapida crescita, e persino le dalle opportunità nel contesto dei cambiamenti geopolitici attraverso le variazioni geografici derivanti dalla guerra commerciale tra Stati Uniti e Cina.”

Note:

* Nota dell'analista Savills: In Austria nel 2018 il volume di investimenti in capitali di rischio era basso, nel 2019 è più che raddoppiato. Questo aumento non è dovuto a un 2018 poco dinamico e ad un 2019 eccellente, ma è parte di un trend di crescita di lungo periodo.