Secondo il report di Savills “Outlook 2026”, le prospettive sono positive per il 2026, e dopo un 2025 di crescita è atteso il consolidamento dei volumi di investimento.
• Il 2025 ha visto consolidarsi la ripresa dei volumi di investimento, guidata da alcune operazioni di grande entità e dalla ripresa del retail
• Per il 2026 prevediamo una sostanziale stabilità dei volumi: i costi di finanziamento non subiranno variazioni significative nei prossimi mesi mentre l'incertezza che caratterizza il quadro macro-economico e geopolitico è ormai strutturale
• Gli investitori con strategie value-add rimarranno protagonisti del mercato, ma vedremo un ritorno all’attività dei player core
• Lato locazioni, i canoni prime hanno raggiunto livelli record in molti settori ma il gap tra domanda e offerta continuerà a spingere al rialzo i canoni solo in modo selettivo
• Benessere, servizi, gestione professionale, flessibilità e sostenibilità sono una priorità per gli occupier di tutti i settori
Secondo il report di Savills “Outlook 2026”, le prospettive sono positive per il 2026, e dopo un 2025 di crescita è atteso il consolidamento dei volumi di investimento. L’incertezza che caratterizza il quadro macro-economico e geopolitico internazionale è ormai strutturale e il mercato si assesterà su un nuovo punto di equilibrio: cambiano le asset class protagoniste del mercato e con loro i rendimenti e i canoni prime. I trend che caratterizzano la domanda nel lungo periodo guideranno le strategie degli investitori, alla ricerca di opportunità sempre più granulari e selettive e accompagnati da una profonda conoscenza delle dinamiche dei mercati locali. Gli investitori core saranno più attivi, ma continueranno ad essere i value-add i protagonisti del mercato.
Come i tassi di interesse, anche i rendimenti si assesteranno su livelli superiori a quelli del periodo pre-Covid, poiché i fondamentali sono diversi. Una lieve compressione dei rendimenti è probabile, ma sarà limitata agli asset prime e ad opportunità selettive in specifici segmenti di mercato e location. Oggi e nei prossimi mesi, la correzione dei prezzi continuerà ad interessare gli asset secondari, contribuendo ad ampliare la polarizzazione tra asset prime e asset secondary.
Lato occupier, la sostenibilità economica ha un forte impatto sull'assorbimento dunque ci aspettiamo che la crescita dei canoni rallenterà anche nei settori caratterizzati da una forte domanda. I canoni prime hanno raggiunto livelli record in molti settori ma il gap tra domanda e offerta continuerà a spingere al rialzo i canoni, seppur in modo selettivo. Benessere, servizi, gestione professionale, flessibilità e sostenibilità sono una priorità per gli occupier di tutti i settori.
Per quanto riguarda i settori, il retail out-of-town continuerà a guidare i volumi nel 2026 grazie a KPI solidi, rendimenti interessanti e disponibilità di asset sul mercato; il segmento high street resterà invece attrattivo per investitori istituzionali e privati su opportunità selezionate, sostenuto dalla forte domanda dei brand per le location più esclusive. Il settore dell’hospitality proseguirà la traiettoria di crescita grazie agli asset prime nelle destinazioni più importanti come Milano, Roma, Firenze e Venezia, ma anche grazie alle location secondarie con fondamentali solidi. L'attività di investimento nel settore degli uffici si consoliderà: gli investitori rimangono cauti e molto selettivi nel valutare le opportunità, nella seconda parte del 2026 è però attesa una ripresa più vivace degli investimenti, sostenuta da una domanda che lato leasing rimane forte. Il settore industrial & logistics consoliderà la sua rilevanza nel panorama del mercato italiano anche grazie ad un crescente interesse per il cold storage, gli asset cross-dock, il self-storage, gli asset light industrial e l’Industrial Outdoor Storage. Il living continuerà ad attrarre capitale istituzionale grazie ai solidi fondamentali di mercato e alle opportunità di diversificazione del portafoglio, col comparto dello student housing che continuerà a guidare l’interesse.
Davide Dalmiglio, Managing Director - CEO di Savills afferma: “Il mercato immobiliare italiano nel 2026 sarà caratterizzato da cauto ottimismo e strategie di investimento selettive sia dai value add funds ma soprattutto dai “rientranti” core investors. Gli asset prime in tutti i settori continueranno ad attrarre capitali internazionali e domestici anche grazie ad un solido mercato degli occupiers, mentre gli asset secondari subiranno una crescente attenzione nella profilazione del rischio. La conoscenza crescente ed approfondita dei mercati, dei trend demografici e macroeconomici e delle norme, porterà a maggiore selezione nelle decisioni d’investimento e a tempi più dilatati dei processi ma anche ad un ampliamento delle opportunità”.
Marco Montosi, Head of Investment di Savills aggiunge: “Il mercato immobiliare italiano sta entrando in una fase di maggiore leggibilità del pricing, con differenziali tra domanda e offerta in progressiva riduzione e un’allocazione del capitale sempre più orientata alla qualità degli asset. Nel 2025 sono attesi volumi di investimento oltre i 10 miliardi di euro, sostenuti da un quadro di prezzi progressivamente riallineato. In questo contesto, la performance nel 2026 sarà sempre più legata alla capacità di allineare prezzo e rischio, di privilegiare flussi di cassa a bassa volatilità e di gestire con attenzione il rischio di reinvestimento. Sul fronte occupier, i principali segmenti mostrano fondamentali solidi, con una domanda resiliente e metriche operative che continuano a sostenere la tenuta dei canoni per gli asset di qualità”.