Roma e Milano proseguono il trend positivo; Tokyo e San Francisco guidano la crescita globale, Lisbona l'Europa meridionale.

In un contesto caratterizzato da incertezza geopolitica e condizioni economiche in continua evoluzione, i prezzi delle abitazioni prime sono aumentati dello 0,6% nei primi sei mesi del 2026, secondo l’ultimo report Savills World Cities Prime Residential Index.

Sebbene la crescita sia stata più contenuta rispetto agli ultimi anni, l’andamento dei mercati è rimasto complessivamente positivo. Il 60% delle 30 città monitorate dall’indice ha registrato un aumento dei prezzi delle abitazioni prime, a conferma della persistente resilienza del segmento residenziale di fascia alta, nel quale l’offerta limitata e l’elevata ricchezza delle famiglie hanno continuato a sostenere i prezzi nonostante un contesto globale più complesso.

Nel primo semestre del 2026, i canoni di locazione nel segmento prime sono aumentati dell’1,1% rispetto allo 0,5% registrato nel secondo semestre del 2025. Dalla metà del 2022, la crescita dei canoni di locazione ha costantemente superato quella dei prezzi degli immobili, poiché la minore accessibilità all’acquisto e l’incertezza economica e geopolitica hanno spinto alcuni acquirentia privilegiare la flessibilità offerta dalla locazione rispetto alla proprietà.

L’offerta limitata è stata uno dei principali fattori alla base delle migliori performance registrate da diversi mercati monitorati dall’indice. Tokyo, in cima alla classifica, ha registrato un aumento dei prezzi delle abitazioni prime del 7,0% nei primi sei mesi e del 20,4% nell’arco dei dodici mesi. San Francisco si è classificata al secondo posto, con una crescita del 4,8%, sostenuta dal rinnovato slancio del settore tecnologico, che sta attirando nuovamente talenti e capitali sul mercato residenziale della città.

L’Europa meridionale si conferma un’area particolarmente dinamica, sostenuta dall’elevata domanda, dall’attrattività legata allo stile di vita e dalla disponibilità limitata di immobili prime. Lisbona guida la regione, con una crescita dei prezzi del 3,3% e dei canoni di locazione del 7,6%. Anche le principali città spagnole hanno registrato incrementi costanti, con prezzi in aumento del 2,4% a Madrid e dell’1,5% a Barcellona, accompagnati da una crescita dei canoni rispettivamente del 2,1% e del 2,0%.

Italia: Milano e Roma confermano un andamento positivo

Nel primo semestre del 2026, Milano e Roma hanno entrambe registrato una crescita dei prezzi delle abitazioni prime, rispettivamente dell’1,5% e dello 0,2%. Sul fronte delle locazioni, i canoni sono aumentati del 2,0% a Milano e dell’1,8% a Roma.

Milano si posiziona tra i mercati europei che hanno continuato a registrare una crescita positiva nel semestre, insieme a Lisbona, Madrid, Barcellona, Atene, Roma, Ginevra, Amsterdam e Parigi. Il risultato milanese assume particolare rilievo nel confronto con le principali città internazionali: con un prezzo medio delle abitazioni prime pari a circa 16.500 euro al metro quadrato, la città si colloca al di sopra di Lisbona (€14.600/mq), Madrid (€11.700/mq) e Barcellona (€9.600/mq), pur rimanendo al di sotto di Parigi (€19.000/mq), Londra (€18.200/mq) e Ginevra (€26.300/mq).

Roma, con un prezzo medio di circa 15.100 euro al metro quadrato, si posiziona anch’essa nella fascia alta del mercato europeo, appena al di sopra di Lisbona e al di sotto di Milano. La crescita dei prezzi è stata più contenuta rispetto a Milano, ma il mercato ha mantenuto un andamento positivo, accompagnato da una crescita dei canoni dell’1,8%.

Danilo Orlando – Head of Residential di Savills commenta: “La vera sfida oggi non è trovare acquirenti, ma trovare prodotto all’altezza delle aspettative dei migliori acquirenti. Nel segmento prime di Milano e Roma la domanda resta solida, sia domestica sia internazionale. Lo conferma anche l’andamento delle transazioni sopra i 3 milioni di euro, aumentate del 15% a Milano e dell’80% a Roma nel primo trimestre dell’anno. Al tempo stesso, l'offerta di immobili realmente distintivi continua a essere limitata. In questo contesto, il valore non è determinato solo dalla location, ma sempre più dalla capacità di offrire qualità, unicità e un'esperienza abitativa difficilmente replicabile”.

Il report evidenzia come l’attrattività legata allo stile di vita e una migliore connettività continuino a sostenere la domanda nei mercati dell’Europa meridionale, contribuendo alla resilienza anche dei mercati residenziali italiani.

Prospettive per il secondo semestre 2026

Il mercato residenziale prime dovrebbe rimanere sostanzialmente stabile nella seconda metà del 2026, con i prezzi delle abitazioni prime previsti in crescita dello 0,5% nelle 30 città monitorate da Savills. La crescita è prevista in 16 mercati, mentre 10 dovrebbero rimanere stabili e solo quattro sono attesi in calo.

Per l’Italia, Milano e Roma sono entrambe attese in crescita, ma in misura moderata, compresa tra lo 0% e l’1,9%. Le due città si collocano quindi nel gruppo dei mercati europei caratterizzati da prospettive positive ma più contenute rispetto ai mercati leader dell’Europa meridionale, come Lisbona, Madrid e Barcellona, per i quali è prevista una crescita compresa tra il 2% e il 3,9%.

Secondo Savills, saranno soprattutto la disponibilità di prodotto prime, la domanda internazionale, la creazione di ricchezza, l’attrattività dello stile di vita e i fondamentali economici di lungo periodo a determinare le performance delle singole città nella seconda parte dell’anno.