• Con €900 milioni transati, il Q1 2023 registra un atteso rallentamento dei volumi di investimento dopo i risultati record del 2022
• L’incertezza relativa al quadro macro-economico e l’incremento dei costi di finanziamento hanno rallentato l’attività transattiva
• La logistica è tornata a rappresentare la principale asset class di investimento affiancata dal living. Queste due asset class rappresentano il 64% del volume totale del trimestre
• Le strategie degli investitori rimangono quindi focalizzate su settori caratterizzati da un forte disallineamento tra domanda e offerta e da bassi livelli di vacancy che offrono quindi buone prospettive di crescita dei canoni
• Nella logistica, la forte domanda degli operatori ha portato il take-up al secondo miglior risultato degli ultimi 5 anni e ad un aumento dei canoni
• I prezzi dei beni energetici e delle materie prime sono scesi sensibilmente ma l’inflazione rimane elevata, sostenuta dalla componente core. Di conseguenza, ci aspettiamo un ulteriore inasprimento della politica economica della BCE
• Nella seconda parte dell’anno, una stabilizzazione dei tassi di interesse porterà ad un mercato più favorevole e ad una ripresa dei volumi di investimento

Nel Q1 2023 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano circa 900 milioni di euro: un valore in forte diminuzione rispetto alla media degli ultimi 5 anni (-50%). Considerando il numero delle operazioni, il mercato si è mantenuto dinamico con 56 deal chiusi nei primi 3 mesi dell’anno a fronte di una media quinquennale di 43, tuttavia il volume medio per singola transazione è diminuito con una prevalenza di operazioni inferiori ai €50 mln.
Come sempre nei periodi di incertezza, dal punto di vista dei capitali torna a prevalere la moneta nazionale (60%).
In termini di aree geografiche, Milano si conferma la destinazione preferita, registrando oltre il 40% del totale transato, seguita da Roma (11%). Grazie al positivo andamento dei settori della logistica e dell'hospitality, cresce la componente relativa alle altre città italiane (54%).
I rendimenti rimarranno più alti rispetto a quanto visto negli ultimi anni di politica espansiva attestandosi sui valori di inizio 2023 o su valori leggermente superiori.

Nella prima parte del 2023, la logistica torna ad essere il primo settore in termini di volumi di investimento, rappresentando più del 30% del volume totale del trimestre; gli investitori internazionali si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni risulta in flessione rispetto al livello record dello stesso trimestre del 2022 ma in forte crescita (+ 40%) rispetto alla media degli ultimi 5 anni grazie ad una domanda che si mantiene elevata (take-up Q1 2023 630,000 mq); il basso livello di vacancy sostiene i canoni in crescita di circa il 9% YoY. La forte domanda di spazi in affitto da parte degli operatori e un mercato attrattivo in termini di pricing rispetto ai grandi mercati europei confermano questo settore al centro delle strategie degli investitori.

I fondamentali sostengono l’interesse per i settori del living e dell’healthcare che nel trimestre sono risultati essere la seconda categoria per volumi di investimento, trainati principalmente dal segmento dello student housing. Gli investitori continuano ad essere concentrati su Milano, ma Roma registra quote crescenti di mercato. Ad oggi sono in pipeline circa 7.000 appartamenti Build to Rent a Milano e 600 a Roma. L'attenzione degli investitori sul settore è sostenuta dall'elevata domanda e dalle prospettive positive di crescita dei canoni. Per quanto riguarda lo student housing, i canoni sono previsti in crescita in città quali Milano, Firenze e Bologna dove l’offerta di posti letto è notevolmente inferiore alla domanda potenziale.

Spinto da flussi turistici in ripresa e da un trend positivo di ADR e RevPar, il settore dell'hospitality continua a registrare buoni risultati raggiungendo il terzo posto per volumi nel Q1 2023. Il mercato risulta liquido nelle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia ma frenato da un’offerta molto limitata, in particolare per quanto riguarda i trophy asset. Nuovi operatori sono attesi nel mercato italiano nei prossimi mesi.

Con circa 100 milioni di euro, gli uffici registrano volumi in netta flessione nonostante un mercato che lato occupiers si mantiene dinamico. Milano registra un take-up superiore agli 80.000 mq, in flessione di circa il 10% rispetto alla media degli ultimi 5 anni; la contrazione registrata è principalmente ascrivibile alla scarsità di offerta di prodotto prime. La forte domanda di asset di grado A sostiene i canoni prime che crescono rispettivamente dell’8% YoY. In termini di deal, la pipeline del settore è positiva così come l’interesse degli investitori per un segmento che si è dimostrato resiliente, pertanto ci aspettiamo una ripresa dei volumi nel corso dei prossimi mesi.

I volumi transati nel settore retail continuano a essere contenuti e guidati dalla componente high street. Nel 2023, le destinazioni turistiche e del lusso continuano ad essere al centro delle strategie degli investitori e dei retailer. Nuovi brand sono interessati ad entrare nel mercato italiano e la vacancy nelle vie del lusso delle principali città italiane è prossima allo zero. Per quanto riguarda il mercato out-of-town, risultano essere in pipeline dismissioni di portafogli composti da retail warehouse e supermercati che dovrebbero chiudersi entro la fine del 2023.

Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia, dichiara: “Nel complesso scenario attuale, l’attività di investimento ha registrato un atteso rallentamento. L’attuale fase di “price discovery” si protrarrà per la prima metà del 2023 con una stabilizzazione dei prezzi nel secondo semestre dell’anno. La liquidità verso il settore immobiliare rimane elevata e una stabilizzazione dei costi di finanziamento porterà ad una ripresa dell’attività transattiva nella seconda parte dell’anno e ad un mercato più favorevole nel 2024."

Elena Zanlorenzi, Head of Research di Savills per l’Italia, dichiara:
“Il mancato rallentamento dell’inflazione del “carrello della spesa” indica che gli incrementi nella filiera produttiva sono stati quasi interamente riversati sui consumatori con effetti sui consumi e sulle vendite che crescono in termini di valore ma diminuiscono in volume. L’inflazione "core" rimarrà elevata per tutto il 2023 sostenendo l’ipotesi di una non inversione della politica monetaria almeno per i prossimi 12 mesi. Nei primi mesi del 2023, l’incertezza diffusa si è riflessa in un rallentamento dei volumi di investimento. Gli investitori oggi sono in attesa di una prossima fine della fase di innalzamento dei tassi di interesse che li porta ad essere più confidenti su quale sarà il picco dei tassi e quindi ad una maggior fiducia per la seconda parte dell’anno, fiducia che favorirà una ripresa dei volumi.”