- Dopo un 2025 positivo, la crescente selettività di investitori e occupier guida il mercato office della prima parte del 2026
- Aumenta la diversificazione, con più di metà dell’attività di investimento che in questo quarter guarda a Roma come una solida alternativa
- I rendimenti netti prime restano stabili, con una maggiore liquidità attesa nella seconda parte dell’anno
- Aumentano ancora i canoni prime, sospinti da una disponibilità sempre più ridotta di prodotto in grado A nelle geografie più centrali
Complici una vacancy in contrazione e canoni in crescita, l’assorbimento a Milano registra una battuta d’arresto, con una size media degli spazi locati nel trimestre di 740 mq
Cambia ancora il mercato degli uffici italiano, con selettività e diversificazione che modificano le regole del gioco. Secondo il report di Savills “Italian office spotlight”, nel primo trimestre dell’anno il settore ha registrato un volume di investimenti complessivo di circa 400 milioni di euro, posizionandosi come quarta asset class del trimestre e confermando grande attenzione degli investitori nella scelta dei prossimi passi.
La luce dei riflettori è su Roma, che questo trimestre ha attratto il 52% dei volumi totali con 5 transazioni, spaziando dal CBD ad opportunità selezionate in centro e in periferia. Milano ha invece visto diminuire la propria quota di mercato, con uno share del 19% dell’attività complessiva. Aumenta invece la dimensione media delle transazioni e crescono i deal owner occupier. Gli investitori internazionali rimangono presenti ma cedono il passo a quelli domestici: la moneta internazionale ha infatti caratterizzato il 39% dell’attività. I rendimenti netti prime restano stabili, proseguendo il trend dello scorso anno, con Milano al 4,25% e Roma al 4,75%. Nonostante l’elevata incertezza che continua a caratterizzare il periodo, la pipeline di investimento nel settore uffici rimane solida, seppur più selettiva e volta alla diversificazione.
Il mercato delle locazioni
Anche per il leasing il 2026 comincia a rilento, con l’assorbimento di uffici a Milano che si ferma a 64.000 mq, frenato da una progressiva scarsità di prodotto di grado A, specialmente nelle location prime, e dalla crescita sostenuta dei canoni prime. L’interesse verso spazi con tagli più ridotti ma di qualità superiore, in grado A e con certificazioni ESG è stato il protagonista del Q1 2026, che ha visto il 78% dei contratti chiudersi su superfici inferiori ai mille metri quadri; grandi assenti le transazioni superiori ai 5.000 mq. La disponibilità resta molto limitata, soprattutto nelle zone più centrali e per gli asset più competitivi; questo ha continuato a sostenere la crescita dei canoni prime, che hanno raggiunto il livello record di 800 €/mq/anno, che tuttavia non attenua la domanda nelle aree centrali. La pressione sul mercato verrà parzialmente alleviata con il completamento di 40 progetti, previsto entro il 2028, per un totale di 420.000 mq circa.
Eros Chiodoni, Head of Office Leasing, afferma: “L’inizio sottotono dell’anno è verosimilmente da ritenersi anche influenzato dalle condizioni di incertezza e instabilità geopolitica internazionale contingenti, oltre che dalle oggettive ed intrinseche condizioni di mercato, su tutte la mancanza di prodotto di qualità, specialmente in alcuni sottomercati centrali, e l’aumento considerevole dei canoni prime. Evidenza ne sia anche da un punto di vista delle superfici medie del transato, percentuale mai così elevata sotto i 1.000 mq, e assenza di transazioni con dimensioni importanti, sopra i 5.000 mq. Fattore chiave nei prossimi mesi sarà l’attenzione al risparmio sui costi energetici.”
Marco Montosi, Head of Investment, dichiara: “In un mercato ancora granulare, dove singole operazioni incidono in modo significativo sulla distribuzione geografica dei volumi, i segnali prospettici per la seconda parte dell'anno sono incoraggianti. L'avvio di nuovi processi competitivi contribuirà a una maggiore disponibilità di prodotto e a consolidare il price discovery in atto. Al contempo, registriamo un graduale ritorno degli investitori istituzionali sul segmento uffici, con criteri di allocazione e aspettative di rendimento ricalibrati rispetto al ciclo precedente”.