• Demografia e tecnologia ridisegnano il mercato del lavoro, imponendo un cambio di paradigma nei modelli di crescita: investimenti in innovazione, ricerca e persone diventano centrali, mentre formazione continua e capacità di adattamento sono leve essenziali per sostenere produttività e qualità del lavoro
• Il settore degli uffici perde market share nel mercato degli investimenti italiano, diventando più selettivo; l’interesse degli investitori si è progressivamente spostato verso asset prime nei CBD di Milano e Roma, mentre si amplia il divario tra immobili prime e secondary
• Il mercato delle locazioni rimane dinamico e in espansione, sostenuto da elevati livelli di domanda e conseguente crescita dei canoni nelle aree prime, ma caratterizzato da una forte carenza di spazi di Grade A nei CBD e da un aumento della vacancy nelle zone periferiche
• Si afferma un nuovo modello di ufficio orientato all’esperienza, in cui le corporate privilegiano spazi flessibili, connessi e ricchi di servizi, capaci di supportare il lavoro ibrido, migliorare il benessere e attrarre talenti, mentre gli immobili obsoleti faticano a restare competitivi

Il mercato del lavoro globale è al centro di una trasformazione strutturale, guidata da innovazione tecnologica, cambiamenti demografici e nuove dinamiche economiche. In questo scenario, imprese e lavoratori si confrontano con un contesto in rapida evoluzione. Secondo la nuova edizione del report di Savills “The Shape of Office” la transizione in atto, pur presentando una sfida, apre nuove opportunità per rafforzare competitività, qualità del lavoro e capacità di attrarre talenti. La competitività passa dalla capacità di investire in innovazione, ricerca e formazione. Si tratta di leve strategiche per attrarre e valorizzare talenti, sostenere la produttività e favorire lo sviluppo di un’economia più dinamica. Formazione continua, modelli di lavoro flessibili e politiche solide in materia di diversity & inclusion svolgeranno un ruolo cruciale nel promuovere mercati del lavoro più resilienti. 

Oggi gli spazi di lavoro non possono più essere definiti semplicemente dalla densità o dal numero di postazioni, ma devono offrire un’esperienza distintiva, in grado di motivare la presenza e supportare concretamente la performance aziendale. Diventa centrale la capacità degli spazi di favorire connessione, collaborazione e sviluppo della cultura aziendale, soprattutto in un contesto di lavoro ibrido. Un livello di occupazione ottimale, tra il 50% e il 75%, risulta determinante per garantire qualità ed efficacia. In questo scenario, cresce la domanda per spazi di alta qualità, ben collegati e ricchi di servizi, mentre gli edifici più evoluti integrano aree condivise, soluzioni per il benessere e layout flessibili. Parallelamente, l’impatto crescente dell’intelligenza artificiale sta evidenziando nuove esigenze operative, spingendo verso ambienti progettati per ridurre le inefficienze, migliorare l’acustica e offrire spazi dedicati al lavoro individuale e zone meeting, definendo così nuovi standard per gli uffici ad alte prestazioni.

Il mercato globale degli uffici mostra segnali di progressiva stabilizzazione, con una ripresa dell’attività di investimento sostenuta dal miglioramento del sentiment, dal ritorno graduale dei capitali istituzionali e da un maggior allineamento tra le aspettative di buyer e seller. Anche in Italia si assiste oggi a un’evoluzione del mercato: la quota degli uffici si è ridotta a favore di altri comparti, mentre cresce la concentrazione degli investimenti su asset prime e location centrali, in particolare nei CBD di Milano e Roma. Parallelamente, aumenta l’interesse per operazioni di riconversione verso hospitality e living, mentre il mercato rimane caratterizzato da una forte selettività. In questo contesto, rendimenti prime stabili e una pipeline di sviluppo limitata continuano a sostenere i fondamentali del settore, rafforzando l’attenzione degli investitori verso qualità, redditività e resilienza degli asset.

Il mercato della locazione uffici a Milano conferma un’elevata dinamicità, sostenuta da una domanda solida, da un aumento diffuso dei canoni e da una crescente polarizzazione tra le diverse aree urbane. A fronte di un rallentamento fisiologico dei volumi complessivi dopo il rimbalzo post-pandemico, si registra un numero record di transazioni accompagnato da una progressiva riduzione della dimensione media degli spazi locati, segnale di una domanda più frammentata. Nei distretti prime, sia Centro Storico che Porta Nuova, la disponibilità di spazi di Grado A è prossima allo zero, con conseguente pressione al rialzo sui canoni, mentre le aree periferiche continuano a evidenziare livelli di vacancy più elevati. Nel complesso, l’evoluzione degli ultimi dieci anni evidenzia un incremento generalizzato dei canoni, una maggiore dispersione dei valori nelle aree centrali e semicentrali e una crescente polarizzazione del mercato, accompagnata da una progressiva trasmissione della crescita dei canoni fino ai submarket più esterni.

Marco Montosi, Head of Investment, dichiara: “Il mercato degli investimenti uffici sta attraversando una fase di ridefinizione: i volumi si sono contratti, ma la selettività degli operatori e la concentrazione crescente sugli asset prime nei CBD testimoniano un mercato che evolve con consapevolezza. I rendimenti prime si mantengono stabili, mentre lo spread con il secondary continua ad allargarsi, segnale di una polarizzazione destinata ad accentuarsi. In questo contesto, la progressiva riduzione della dimensione media delle transazioni non riflette un calo di interesse, ma una ricalibrazione delle strategie di allocazione verso opportunità più selezionate e resilienti.”

Eros Chiodoni, Head of Office Leasing, afferma: "Il mercato degli uffici di Milano continua a distinguersi per solidità e dinamismo: la combinazione di domanda sostenuta, crescita dei canoni e scarsità di spazi di qualità nelle aree prime continua a rafforzarne l'attrattività per occupier e investitori, mentre la crescente polarizzazione tra aree centrali e periferiche conferma la capacità attrattiva dei distretti più consolidati, rafforzando il posizionamento di Milano tra i mercati office più competitivi in Europa."

Nicolò Bellavigna, Head of Office Tenant Representation, dichiara: “Se negli ultimi anni la domanda si è concentrata sugli asset migliori attraverso una marcata ‘flight to quality’, nei principali mercati internazionali emergono già i primi segnali di un’evoluzione ulteriore: la crescente attenzione verso la capacità degli spazi di contribuire concretamente a produttività, innovazione e attrazione dei talenti. L’ufficio sta evolvendo da centro di costo a piattaforma strategica per la creazione di valore. In un contesto in cui tecnologia e intelligenza artificiale stanno trasformando i modelli organizzativi, il vantaggio competitivo delle imprese dipenderà sempre più dalla qualità delle interazioni umane, dalla rapidità dei processi decisionali e dalla capacità di condividere conoscenza. Per questo, la sede fisica continuerà a svolgere un ruolo centrale, non come semplice luogo di lavoro, ma come infrastruttura strategica a supporto della crescita e della competitività aziendale”.