•Nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti nel settore uffici tornano a crescere (+16% YoY)
•Milano si conferma come la piazza principale per gli investimenti ma cresce la quota di mercato di Roma
•Il settore rimane caratterizzato da una forte selettività e polarizzazione tra mercati prime e secondary
•La disponibilità di immobili di grado A nelle location centrali resta molto ridotta e i canoni prime continuano a salire, con Milano che tocca gli 830 €/mq/anno (+11%)
•A Milano l’assorbimento resta sottotono nei primi nove mesi, con un calo sia delle superfici locate sia del numero di deal, nonostante il terzo trimestre sia il migliore dell’anno
Secondo il report di Savills “Italian office spotlight”, nei primi nove mesi dell’anno il settore ha registrato circa 1,4 miliardi di euro, un dato in aumento del 16% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente ma ancora in flessione rispetto alla media degli ultimi cinque anni. Gli investitori rimangono selettivi in un contesto di forte polarizzazione tra mercati prime e secondary. I volumi sono stati trainati da tre grandi transazioni, due a Milano e una a Roma, che hanno contribuito alla metà degli investimenti annuali. Milano rimane la prima piazza per volumi, in particolare i due CBD hanno catturato la maggior parte dell’interesse degli investitori. Roma aumenta la propria quota di mercato (28%) grazie a una significativa operazione conclusa nel CBD, sebbene l'interesse degli investitori sia rimasto diffuso anche negli altri sottomercati della città.
Gli investitori internazionali rimangono protagonisti ma in misura minore rispetto alla totalità del mercato degli investimenti italiano: la moneta internazionale ha infatti caratterizzato il 63% del mercato office contro il 74% dei volumi totali. I rendimenti netti prime sono rimasti stabili nell’ultimo trimestre, con Milano al 4% e Roma al 4,5% e dovrebbero rimanere invariati nei prossimi mesi.
Il mercato delle locazioni
Nei primi nove mesi del 2026, il mercato leasing milanese registra un assorbimento di 214.000 mq, in calo del 23% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Il rallentamento nasce da due fattori combinati: l'aumento dei canoni e la disponibilità sempre scarsa di spazi di grado A nelle location core. La qualità continua comunque a guidare la domanda: gli spazi di grado A valgono il 75% dell'assorbimento totale. In questo segmento, il tasso di vacancy si ferma al 4%, confermando la limitata disponibilità di prodotto competitivo nelle aree centrali e sostenendo un nuovo incremento dei canoni prime, che raggiungono il record di 830 €/mq/anno. Pur in presenza di costi di locazione crescenti, la domanda nelle zone centrali si mantiene robusta. Guardando all’offerta futura, la prevista consegna di 39 progetti entro il 2029, pari a circa 394.000 mq complessivi, potrà favorire un graduale riequilibrio del mercato.
Eros Chiodoni, Head of Office Leasing, afferma: “Il mercato continua a mostrare una dinamica di attesa da parte degli occupier. La combinazione di canoni in crescita, costi di allestimento elevati, scarsità di prodotto prime e processi decisionali più complessi sta contribuendo a rallentare l'attività di leasing. Il quarto trimestre sarà determinante per capire se emergeranno segnali di maggiore dinamismo e quali saranno le prospettive del mercato nel 2027”
Marco Montosi, Head of Investment, dichiara: “Il mercato direzionale mostra tenuta, ma i volumi dipendono da poche operazioni di grande taglia, mentre il numero di transazioni cala. La domanda si concentra su asset prime, ESG-compliant e centrali; il secondario sconta un’offerta abbondante e una domanda limitata. La crescente selettività degli investitori accentua la polarizzazione.”