Il mercato europeo dei retail park continua a dimostrare una notevole capacità di adattamento ai cambiamenti dei consumi e del contesto economico, confermandosi uno dei segmenti più resilienti del panorama immobiliare commerciale. Secondo l'ultimo report di Savills, European Retail Warehousing 2026, la domanda da parte degli operatori retail e degli investitori resta sostenuta in tutta Europa, mentre in molti mercati maturi la disponibilità di nuovi spazi continua a diminuire.
Lo studio evidenzia come il settore stia evolvendo a due velocità: da un lato i Paesi dell'Europa Centrale e Orientale, dove lo stock continua ad aumentare grazie a nuovi sviluppi; dall'altro i mercati dell'Europa occidentale, caratterizzati da una crescente scarsità di spazi disponibili e da processi di valorizzazione e riqualificazione degli asset esistenti. Negli ultimi sei anni, la disponibilità pro-capite di spazi in retail park è aumentata del 123% in Polonia, del 56% in Romania e del 31% nella Repubblica Ceca, mentre ha registrato una contrazione in mercati consolidati come Irlanda, Regno Unito e Paesi Bassi.
A livello europeo, lo stock dei retail park ha raggiunto 51 milioni di metri quadrati, dopo una crescita del 2,4% nell’ultimo anno. La domanda di spazi resta sostenuta, anche grazie all’espansione delle insegne discount e delle catene caratterizzate da un’offerta accessibile e competitiva. Parallelamente, cresce la presenza di attività dedicate alle esigenze quotidiane, dalla ristorazione alla cura della persona, fino al pet care, al fitness e ai servizi.
L’evoluzione delle esigenze e delle abitudini dei consumatori, sempre più attenti al rapporto qualità-prezzo e alla praticità dell'esperienza d'acquisto, sta favorendo l'espansione di retailer discount, grocery, pet care, salute e benessere, fitness e servizi, ampliando significativamente il tradizionale mix merceologico del comparto.
In questo scenario, l'Italia si conferma uno dei mercati più interessanti dell'Europa meridionale. Nonostante una crescita dello stock dell'11% dal 2020 a oggi, il livello di nuova offerta resta contenuto rispetto ad altri Paesi europei e la pipeline di sviluppo rappresenta appena l'1,1% dello stock esistente. Tale limitata disponibilità di nuovo prodotto contribuisce a rafforzare l'attrattività degli asset già presenti sul mercato.
Parallelamente, il mercato italiano sta vivendo una significativa evoluzione dal punto di vista occupier. Negli ultimi anni è aumentata la presenza di insegne value-oriented e discount, mentre si è ridotto il peso delle tradizionali categorie legate all'elettronica e agli elettrodomestici, a testimonianza di un cambio strutturale nelle strategie di espansione dei retailer e nelle preferenze dei consumatori.
Marcello Deledda – Head of Out of Town Leasing commenta: “Il retail park si conferma oggi uno dei format retail più attrattivi, sostenuto da performance commerciali solide, livelli di vacancy contenuti, canoni competitivi e una domanda vivace da parte di retailer in espansione. In uno scenario caratterizzato da una limitata realizzazione di nuovi progetti e da una crescente attenzione verso la riqualificazione degli asset esistenti, questo format emerge come una delle principali opportunità di sviluppo del mercato italiano, che presenta ancora significativi margini di crescita rispetto ai Paesi europei più maturi. Tale potenziale potrà però essere pienamente colto solo attraverso un'evoluzione del modello tradizionale. Il retail park non può più essere inteso come una semplice concentrazione di medie e grandi superfici dotate di servizi essenziali, ma deve trasformarsi in una destinazione commerciale capace di offrire un’esperienza di visita più completa e attrattiva. Accessibilità, mix merceologico diversificato, qualità degli spazi, servizi dedicati e un’attività continuativa di marketing ed eventi rappresentano oggi gli elementi chiave che contribuiscono a generare traffico, fidelizzazione e valore nel lungo periodo.”
Anche sul fronte investimenti, il comparto continua a registrare performance positive. Nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti in retail warehouse in Europa hanno superato i 5,3 miliardi di euro, con oltre il 52% dei volumi generato da capitali cross-border, una quota significativamente superiore alla media degli ultimi cinque anni. Gli investitori nordamericani si confermano i più attivi, mentre cresce ulteriormente il peso dei capitali provenienti dal Medio Oriente.
I retail park continuano a distinguersi per un interessante profilo rischio-rendimento e per la capacità di generare redditi stabili grazie alla presenza di tenant solidi e orientati ai consumi essenziali. Nel 2025 il comparto è risultato uno dei migliori segmenti del real estate commerciale europeo in termini di performance.
L'Italia è tra i mercati che hanno beneficiato maggiormente di questo rinnovato interesse. Nei primi nove mesi del 2026 sono stati investiti circa 252 milioni di euro nel settore, in crescita del 96% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente e del 131% rispetto alla media degli ultimi cinque anni.
Alice Fasani – Associate Director, Investment commenta: “I retail park continuano ad attirare un interesse crescente da parte degli investitori, a fronte di un'offerta limitata. Nei primi nove mesi del 2026 i volumi investiti hanno quasi triplicato quelli dell'intero 2025, mentre in Italia si contano solo 54 parchi sopra i 20.000 mq. Con una pipeline di sviluppo ridotta, gli asset ben localizzati e con potenziale di valorizzazione resteranno al centro dell'attenzione degli investitori anche nel 2027.”
Le prospettive per il settore restano positive anche nel 2027. Una domanda occupier sostenuta, un’offerta di nuovi spazi ancora limitata e la ricerca di investimenti in grado di garantire entrate stabili continueranno a favorire il retail warehousing europeo. In Italia, dove la pipeline di sviluppo è particolarmente contenuta, gli asset ben localizzati e con potenziale di valorizzazione potranno beneficiare di un interesse crescente da parte di retailer e investitori.